個人の不動産売却と税金について

不動産売却の税金を計算する方法は、個人と会社で異なります。

 

会社の場合は、不動産売却の損益もすべての事業活動の一部として計算しますが、個人の場合は、分離課税の譲渡所得として税金を計算します。

 

分離課税の反対の言葉を総合課税といって、給料や事業所得、賃貸経営の不動産所得などについては、合算した所得金額に対して税金の計算をします。これに対して、分離課税の所得は、所得の種類ごとに異なる税率を適用するのが特徴です。

 

総合課税の所得は、累進税率を採用していて、所得の多い人ほど高い税率を負担しますが、不動産や有価証券売却のように、臨時的な収入に対しては累進税率の適用はふさわしくないため、所得の種類によって税率が決まっています。

 

不動産を売却した所得は分離課税の譲渡所得に該当しますが、所有期間5年以内の短期と、それ以外の長期によって税率が異なります。

 

5年以内の短期譲渡所得では、所得税が30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%で、合計39.63%、長期の場合は所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%、合計20.315%で、ほぼ2倍の違いがあります。

 

買った時よりも値段が下がっていて、売ることで損になる場合は税金の心配はありませんが、所得が出る場合は、売却の時期による税金の違いにも注意をしましょう。

 

なお、長期と短期の判定の時期は、買った日から売った日の間の日数ではなく、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで判定をします。

 

たとえば、平成22年5月に買った不動産を、平成27年8月に売ったら、5年を超えているようですが、1月1日で判断するため、平成28年1月以後の売却でないと、長期譲渡所得にはなりません。

 

また、同じように譲渡所得の税金計算の際の特有のルールとして、売却の時期は契約した日付と、引き渡した日付、どちらでもよいという決まりがあります。

 

例にあげたように平成22年に買った不動産を売って、長期譲渡所得として税金の計算をするためには、引き渡しを平成28年にするように契約をすれば、契約自体は平成27年中に締結してもかまいません。

 

不動産の価額は、相場があって変動するので、時期を買えると値段が変わってしまうリスクもあります。

 

いまの相場で売りたいけど、今年のうちに売却すると税金が高いのが困るという場合、買い手に引き渡し時期を来年にする契約をかわすよう交渉をしてみるのがおすすめです。